Как разделить ипотечную квартиру при разводе

Как делится ипотечная квартира при разводе

При оформлении ипотеки ответственность за выплату кредита возлагается на обоих супругов. Как правило, муж и жена выступают в роли заемщика и созаемщика, иногда – заемщика и поручителя. В случае расторжения брака необходимо уведомить кредитора об изменении ситуации.

На основании поступившего обращения банк предложит должникам оптимальный вариант распределения финансовых обязательств. Правда, он не всегда соответствует судебному решению или условиям  брачного контракта.

Самым простым способом возврата заемных средств выглядит продажа общей собственности. Но этот вариант имеет немало подводных камней:

1. Следует заручиться одобрением банка на продажу залоговой недвижимости. Получить разрешение кредитора довольно проблематично, поскольку из-за досрочного погашения займа он лишится потенциальной выгоды.
2. Надо найти покупателя, согласного на приобретение находящейся в банковском залоге недвижимости.
3. Необходимо обязательно согласовывать действия, но зачастую бывшие партнеры не способны работать сообща.

На практике банки чаще всего предлагают бывшим супругам вариант раздела ипотечной квартиры с равномерными долями долговых обязательств. Но и в этом случае есть свои нюансы. Имеются очевидные неудобства в проживании после развода на одной жилплощади. Но в случае ухода одного из супругов не исключено, что он откажется оплачивать кредит. Стоит учитывать, что исправно вносящий платежи клиент в будущем сможет претендовать на большую долю спорной недвижимости.

Если долги по ипотеке одного из клиентов покажутся банку слишком большими, он имеет право выставить залоговое жилье на аукцион. В этом случае оба супруга лишатся прав собственности на него.

Досрочное погашение своей части долга также не поможет одному из членов бывшей семьи стать полноправным владельцем половины квартиры. До разрешения проблем с созаемщиком, пользование жильем будет ограничено. Кроме того,  зачастую в договоре прописывается взимание комиссии на случай изменения условий соглашения. Она может составлять несколько процентов от суммы остатка задолженности.

Отдельно надо остановиться на случае, когда супруги имеют ребенка. Фемида обычно присуждает матери с детьми большую долю недвижимости. А при наличии дополнительных оснований, таких как временная нетрудоспособность, тяжелое материальное положение и т.п., решение суда может содержать пункт об уменьшении размера платежей матери за счет отца детей. Также следует учитывать, что при использовании для погашения ипотеки материнского капитала, у каждого ребенка есть безусловное право на личную долю в квартире.

К особым случаям относится военная ипотека. Ее погашение де-факто идет за счет средств Минобороны, поэтому имеются определенные ограничения в условиях кредитования. Такая ипотека имеет следующие особенности:

• военнослужащий самостоятельно выступает в роли заемщика;
• размер кредита не должен превышать установленную законом величину;
• невозможно вносить изменения в заключенный кредитный договор.

Банки учитывают специфику военно-ипотечных программ, поэтому часто требуют от клиента-военнослужащего заключить брачный договор, по которому в случае  развода единственным владельцем жилья будет он сам.

Если квартира взята в ипотеку до брака

Из-за долгосрочного кредитования финансовые организации нередко сталкиваются с ситуацией, когда ипотека оформлена до вступления заемщика в официальный брак. Для члена семьи, не являющегося стороной договора о кредитовании, такое положение вещей выгодно. Если в период совместного проживания он участвовал в выплате ипотеки непосредственного заемщика, то возможна компенсация расходов в судебном порядке.

Когда жилье взято в ипотеку до брака, то при разводе формальный заемщик обязан выплатить бывшему партнеру средства, которые тот предоставлял для первоначального взноса. Однако на практике такая норма выполняется крайне редко, поскольку второму супругу требуется представить убедительные доказательства владения уплаченными ранее деньгами (наследство, подарок и др.).