Закон об ипотеке

Основные положения закона об ипотеке

Ипотеку не следует рассматривать как обычную разновидность кредитования. Для получения денежных средств заявителю придется предоставить в залог собственность.  Обременение на недвижимости будет до полного погашения задолженности перед банком. Залоговое имущество гарантирует кредитору выполнение обязательств, в противном случае он имеет права обратить взыскание на недвижимость.

Правовые нормы отношений между банком и клиентам регулирует закон об ипотеке, действующая редакция-2017 вступила в силу с октября 2015 года, претерпев при этом 16 корректировок.

Согласно законодательству, ипотека является разновидностью гражданских  отношений. При этом держатель залога, которым выступает банк, наделен правом в первую очередь компенсировать понесенные расходы.

Использование залога может носить разный характер:

• оформление кредита;
• договорные обязательства;
• гарантия компенсации вреда.

Права и обязанности заемщика

Согласно ФЗ №102 "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предоставляющим залог лицом может выступать как заемщик, так и третья сторона. Такой вид договорных отношений не свидетельствует о смене собственника, право владения остается у залогодателя. Следовательно, при условии выполнения заемщиком обязательств по договору ипотечного кредитования, банк не вправе претендовать на владение недвижимостью либо пользование ею.

Стандартные условия выдачи ипотеки выглядят следующим образом:

• возврат основного долга в определенные договором сроки;
• выплата процентов за пользование банковскими средствами в соответствие с условиями о возмездном предоставлении денег;
• погашение штрафа, пени в случае несоблюдения взятых обязательств в оговоренном порядке;
• оплата дополнительных издержек, в случае взаимодействия с госорганами либо судебными инстанциями;
• покрытие расходов при проведении процедуры реализации залогового имущества.

Права и обязанности сторон детально прописываются в договоре, который следует внимательно изучить до момента подписания.

[image1]

Требования к обеспечению ипотеки

В законе об ипотеке (залоге недвижимости) отдельное внимание уделено имуществу, которое рассматривается в качестве залогового для получения жилищного займа. Подходящими имущественными объектами являются:

• земельные участки определенных размеров с учетом их целевого использования. В случае владения землей на муниципальном либо федеральном уровне - следует получить разрешение уполномоченного органа;
• любая недвижимость, в т.ч. предназначенная для производства и коммерческой деятельности;
• жилые дома, квартиры;
• изолированные части жилья: одна либо несколько комнат;
• дачные участки, гаражи, хозяйственные строения и пр.;
• транспортные средства: воздушные либо водные (крупных габаритов);
• незавершенные строительные объекты: при соблюдении условий в отношении участка застройки;
• права аренды, если на это согласен арендодатель;
• права долевого участия в строящемся объекте.

Потенциальное залоговое имущество должно находиться в собственности заемщика либо на правах хозяйственного ведения. В федеральном законе №102 также содержится перечень объектов, не подлежащих использованию в качестве обеспечения. К ним относятся:

• изъятые из оборота земли;
• не подлежащие частному владению объекты;
• взыскания и др.

Когда речь идет о совместном имуществе, то для использования его в качестве залога требуется письменное согласие каждого законного правообладателя.

Если же речь о долевой собственности, то каждый из дольщиков вправе распоряжаться своей частью по личному усмотрению, без согласия остальных собственников. Но в случае отчуждения залога дольщики могут рассчитывать на приоритетное право выкупа.

Особенности договора об ипотеке

Закон предусматривает соответствующее оформление гражданских взаимоотношений, касающихся ипотеки. В частности, стороны обязаны заключить договор, где будут прописаны:

• полные сведения о залоговом объекте;
• условия возврата залога: сумма ипотеки, размер ежемесячных платежей, срок кредитования;
• права и обязанности сторон.

Ипотечный договор составляется в одном экземпляре. После подписания сторонам надлежит зарегистрировать его в Росреестре. Необходимо обязательно соблюдать условия закона, иначе регистрацию пройти не удастся, вследствие чего сделка будет признана недействительной.