Cпрос на ипотечные кредиты продолжает ставить рекорды

Средняя ставка по взятым в течение 9 месяцев ипотекам составляла 9,6%, но до конца года она может вырасти на 0,5-1 п.п. Некоторые банки уже с начала осени  начали повышать ставки. Однако правительство не меняет свои прогнозы и по-прежнему рассчитывает, что к 2024-му ипотечные ставки не превысят 8% годовых. "Известия" решили разобраться, удастся ли воплотить в реальность планы властей на фоне ужесточения денежно-кредитной политики ЦБ.

Объем выдач ставит новый рекорд

Данные Банка России свидетельствуют: за 8 месяцев кредитные организации выдали свыше 911,3 тыс. ипотек на 1,8 трлн. руб. Это существенно выше показателей аналогичного периода минувшего года:

• на 51,3% - в количественном выражении;
• на 64,8% - в денежном выражении.

Положительная динамика продолжилась и в сентябре: россияне взяли кредитов на 260 млрд. руб., что в 1,4 раза превысило показатели сентября 2017 года, свидетельствует предварительная оценка "Дом.РФ".

В течение прошлого года заемщики суммарно получили 2,02 трлн. руб., а за 9 месяцев 2018-го – 2,07 трлн. руб., что стало новым рекордом для рынка. Экономисты "Дом.РФ" подсчитали: нынешний показатель в 1,5 раза превышает итоги 9 месяцев 2017-го в количественном выражении и в 1,6 раза – в денежном.

Ожидания экспертов

По прогнозам госкомпании "Дом.РФ", объем выдачи жилищных кредитов за 2018 год составит 3 трлн. руб. – в полтора раза больше показателя предыдущего года. Впервые за историю кредитования средняя ставка по итогам года будет ниже 10% - в пределах 9,5-9,7%. Но эти ожидания осуществимы лишь при сохранении стабильной ситуации в макроэкономике.

По мнению ведущего аналитика по банковским рейтингам "Эксперт РА" Екатерины Щурихиной, востребованность ипотеки обусловлена отложенным спросом на жилье благодаря низким ставкам и стабильным ценам на недвижимость. Она прогнозирует объем выдач по году на уровне 2,7-2,8 трлн. руб. и прирост средневзвешенной ставки – 0,3-0,5%.

Ипотека дорожает

В январе-августе крупнейшим кредитором сегмента ипотеки по-прежнему оставался Сбербанк. За 8 месяцев его доля на рынке выросла до 49,3% (+0,5 п.п.). Далее места распределились следующим образом:

• ВТБ – 18,1%;
• Газпромбанк – 5%;
• Россельхозбанк – 4,8%
• "Российский капитал" (дочерний банк "Дом.РФ") – 2,7%.

Объем ипотечного портфеля банков суммарно достигает 6,15 трлн. руб., 1,25 триллиона из которых – кредиты на недвижимость в строящихся домах.

В сентябре регулятор повысил  ключевую ставку до 7,5% (+0,25 п.п.), что произошло впервые с 2014 года. Свое решение Банк России пояснил необходимостью стабилизировать валютный рынок и сдержать инфляцию. На действия ЦБ отреагировал и банковский сектор – кредиты начали постепенно дорожать.

Лидер рынка – Сбербанк с 15 октября на 1-2 п.п. повысил ставки по потребительским кредитам, причем значительно выше, чем вознаграждения по депозитам. Пресс-служба финансовой организации объяснила такой шаг "следствием адаптации к текущим рыночным условиям, в том числе с учетом увеличения ставок по вкладам и роста ключевой ставки".

Опрошенные "Известиями" банки прогнозируют, что на протяжении года средняя ипотечная ставка достигнет 10-10,5%, добавив к нынешнему показателю от 0,5 до 1 п.п. По словам главного аналитика банка "ДельтаКредит" Натальи Ващелюк, многие финансовые организации уже приступили к пересмотру ставок по ипотечным продуктам.

Так, Райффайзенбанк повысил процент с августа, следом за увеличением долгосрочных ставок фондирования на рынке. "Дом.РФ" добавил к ставке 1% в конце сентября. Также изменили условия выдачи ипотеки "Уралсиб", Россельхозбанк, Абсолют-банк и ряд других. Но все же крупнейшие игроки, на которых приходится три четверти рынка, пока воздерживаются от пересмотра тарифов.

Аналитик "Открытие Брокер" Тимур Нигматуллин поясняет: основная прибыль банков формируется за счет разницы между кредитными и депозитными ставками. Поэтому стремление финансистов к ее увеличению вполне понятно. Но важен также объем кредитования и прибыльность в долгосрочной перспективе.

"У банков сейчас много денег, и депозиты им не так сильно нужны, поэтому ставки по ним не растут. А выдачу кредитов банки не спешат чрезмерно стимулировать, так как опасаются роста инфляции и дальнейшего повышения ключевой ставки ЦБ. Тогда их активы могут заметно потерять в цене", - поясняет Нигматуллин.

По словам завкафедрой ипотечного кредитования и страхования Финансового университета при правительстве РФ Алексадра Цыганова, небольшие банки зачастую не имеют достаточных ресурсов для выдачи крупных займов, поскольку основную ликвидность они привлекают через депозиты. Если растут вклады населения, то повышается и цена кредитования для банка.

Цель остается неизменной

Аналитики "Дом.РФ" не ожидают в краткосрочной перспективе снижения ставок из-за нестабильности на финансовых рынках. Дешеветь кредиты начнут лишь после ослабления санкционных рисков и снижения волатильности. При этом российские власти не меняют поставленной цели относительно снижения ипотечной ставки минимум до 8% к 2024 году. Для выполнения этой задачи необходимо уменьшение инфляционных рисков и понижение ключевой ставки регулятором, считает Наталья Ващелюк.

В банке "Возрождение" рассказали, что уже сегодня некоторые кредитные организации в партнерстве с застройщиками предлагают клиентам специальные условия по ставкам до 7%. Но для масштабирования выгодных предложений требуется значительное сокращение ставки ЦБ.

Спрос на кредитование сохранится

Александр Цыганов не считает критичным повышение ипотечной ставки на 0,5-1% при росте ключевой – на 0,25 п.п. Если человек действительно нуждается в улучшении жилищных условий, он возьмет кредит и на менее выгодных условиях. Тем более что ипотека берется на десятилетия, и впоследствии можно будет рефинансировать заем. К тому же в пересчете на реальные деньги увеличение не выглядит существенным.

Возглавляющий направление анализа денежно-кредитной политики и банковской системы Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования Олег Солнцев прогнозирует, что в 2019-м объем спроса на ипотеку будет сопоставим с нынешним. Вероятно, некую паузу следует ожидать лишь в период корректировки ключевой ставки.

С 2020-го вероятно возобновление движения банковских ставок вниз. Этому будут способствовать такие факторы как ослабление денежно-кредитной политики регулятором, развитие секьюритизации ипотеки (как варианта уменьшить затраты капитала банков на выдачу займов) и снижение операционных затрат финансовых организаций, резюмирует Солнцев.