В четверг Банк России второй раз за год повысил ключевую ставку на четверть процента. Теперь она составляет 7,75% годовых.. Эксперты рынка недвижимости ожидают соразмерного роста ипотечных ставок и замедления темпов кредитования.
В кризисном 2014-м ключевая ставка достигла 17-процентной высоты и сделала ипотеку недоступной для большинства россиян. В последующие годы она демонстрировала плавное снижение и в марте 2018-го опустилась до минимума – 7,25%. Однако уже с середины сентября вновь пошла в рост… "РБК-Недвижимость" поинтересовалась мнением экспертов о перспективах ипотечного рынка в 2019 году: как повышение ставки повлияет на спрос и доступность жилья для конечных потребителей.
Рынок не рассчитывает на рост
В наступающем году не стоит ждать от ипотечного рынка повторения рекордов 2018-го, особенно на фоне роста кредитных ставок. Кроме того, увеличится налоговая нагрузка и тарифы ЖКХ, что негативно отразится на спросе, полагают эксперты.
По мнению гендиректора агентства недвижимости "Азбука жилья" Владимира Каширцева, в краткосрочной перспективе не стоит ожидать снижения процентных ставок. Но увеличения до 12-13% также не предвидится. Вероятным диапазоном будут 9-10%, хотя и эти цифры не будут способствовать увеличение объемов выдач ипотек.
Подобное видение и у главы департамента по маркетингу и продажам ЗАО "Балтийская жемчужина" Аси Левневой, считающей, что средние ставки не поднимутся до критической для рынка отметки в 12%.
"Помимо роста ставок, которые объективно сокращают доступность кредита и жилья, нужно принимать во внимание ухудшение финансового положения населения, неизбежно последующее за повышением налогов, ростом тарифов ЖК и ускорением инфляции", - напоминает Мария Литинецкая, управляющий партнер риелторской компании "Метриум".
Ее коллега из "Миэль-Сеть офисов недвижимости" Марина Толстик прогнозирует снижение числа сделок в будущем году, но все же их доля будет выше показателя 2017-го.
О ценах и процентах
Гендиректор девелоперской компании Level Group Кирилл Игнахин советует потенциальным заемщикам не ожидать снижения ипотечных ставок в обозримом будущем.
"А значит, каждый месяц промедления будет означать для покупателей удорожание квартиры, которую они хотят приобрести с помощью кредита", - констатирует Игнахин.
Марина Толстик не ожидает роста жилищных цен на вторичном рынке столицы и Подмосковья, поскольку в 2019-м не будет существенного увеличения реальных доходов россиян.
"Если средневзвешенная ставка не слишком сильно превысит психологический барьер в 10%, то на вторичном рынке подобное повышение отразится несущественно", — поясняет она.
Зато на рынке новостроек Московского региона ценовая политика уже демонстрирует рост. Застройщики, как минимум, не отстают от инфляции, поэтому потенциальным покупателям не стоит тянуть с приобретением жилья, отмечает Каширцев.
Динамика ипотечных ставок в Москве и области в 2018-м в процентах:
| Месяц | Москва | МО |
|---|---|---|
| Январь | 9,93 | 9,82 |
| Февраль | 9,74 | 9,75 |
| Март | 9,75 | 9,45 |
| Апрель | 9,65 | 9,36 |
| Май | 9,66 | 9,45 |
| Июнь | 9,44 | 9,36 |
| Июль | 9,42 | 9,97 |
| Август | 9,43 | 9,35 |
| Сентябрь | 9,41 | 9,39 |
| Октябрь | 9,37 | 9,44 |
Чего ждать от покупателей
В случае повышения средних ставок заемщикам придется снижать покупательские предпочтения. Кто-то будет дольше раздумывать, не будучи уверенным в возможности оплачивать кредит, считает Толстик.
"Как показывает опыт прошлых лет, покупатели предпочтут жилье более бюджетного типа, меньшей площади или с меньшим количеством комнат, снизится средний размер займа", - добавляет управляющий партнер "Миэля".
Игнахин не исключает, что некоторые покупатели уйдут с рынка, другие будут копить дополнительные средства для первоначального взноса, отложив на время покупку. Сложно предугадать, как распределятся группы клиентов, но с учетом стагнации доходов, велика вероятность переключения внимания большинства на бюджетные варианты, а часть и вовсе откажется от улучшения жилищных условий, говорит топ-менеджер Level Group.
"Какой бы прогноз развития ипотечного рынка мы сейчас не делали, в целом очень высок риск резких и непредвиденных поворотов в экономике, способных повлиять на кредитование. Если исходить из консервативного сценария, не предполагающего внезапных шоков, ипотечный спрос будет постепенно снижаться", - добавляет Игнахин.
Литинецкая увязывает рост ставок с динамикой активности заемщиков: чем быстрее будут расти проценты по кредитам, тем заметнее будет снижаться интерес потребителей. Но все же если Центробанк не станет наращивать быстрыми темпами ключевую ставку, то резкого падения спроса на ипотеку не следует ожидать.
Гендиректор Level Group считает, что в Москве может оказаться немало людей, готовых оплачивать ставки под 9,5-10,5% годовых. При значительном ресурсе нереализованного спроса столичному рынку ипотеки гарантирована "мягкая посадка", полагает Игнахин.
Главные итоги 2018-го
Главным достижением уходящего года игроки рынка недвижимости называют рекордный рост объема ипотечного кредитования. В аналитическом центре ДОМ.РФ объясняют высокие показатели востребованностью ипотеки, в которой россияне видят основной вариант для улучшения жилищных условий. По оценке экспертов ДОМ.РФ, с помощью ипотеки в 2018-м заключено:
- 56% сделок в новостройках;
- 47% сделок на вторичном рынке.
В уходящем году для 42% семей кредиты на жилье стали более доступными. Лишь за первые 10 месяцев выдано 1,2 млн. ипотечных займов почти на 2,4 трлн. руб. Если сравнивать с январем-октябрем 2017-го, то получается:
- на 45% больше в количественном выражении;
- на 58% в денежном выражении.
Средние ставки за указанный период составляли 9,55%. В октябре и ноябре ключевые игроки ипотечного рынка увеличили ставки на 0,5-1,5 п.п. из-за фондирования. Однако на выдачах кредитов это практически не скажется, поэтому сделанный ранее прогноз остается неизменным – 3 трлн. руб., что вполовину больше показателя 2017 года. По итогам года средняя ставка выдачи составит 9,5-9,7%. Впервые за историю российского кредитования она будет ниже 10%.
Аналитики ДОМ.РФ говорят о возможности замедления спроса на ипотечное кредитование, но не ждут падение объемов выдач. Благоприятные условия способны вернуть ставки к снижению во второй половине следующего года, тогда темпы выдач начнут демонстрировать рост, прогнозируют аналитики центра ДОМ,РФ.
Глава Минстроя Владимир Якушев в прошлом месяце инициировал запуск новой программы субсидирования ипотеки. Но ее детали пока остаются неизвестными.
Литинецкая отмечает значительную роль ипотеки для строительного сектора, поэтому контролирующие органы будут тщательно мониторить ситуацию со ставками по ипотеке.
"В следующем году власти действительно могут принять стимулирующие меры для поддержания спроса на жилье и кредит. Вероятно, будет перезапущена программа субсидирования ипотечных ставок, которая работала в 2015–2016 годах. Такая мера сможет поддержать высокий спрос на ипотеку в грядущем году, даже если кредитно-денежная политика и дальше будет ужесточаться", — заключает топ-менеджер "Метриума".
- Ваш комментарий будет первым...