В начале 20-х годов вторичный рынок жилья в России претерпит существенную корректировку. Причиной послужит затянувшийся ипотечный бум при снижении доходов населения. Через пару лет до 10% предлагаемой жилой недвижимости может прийтись на изъятые кредиторами квартиры, жильцы которых не станут спешить с их освобождением. И хотя скидка на такое жилье может достигать 30%, у новых покупателей может уйти несколько лет на ожидание заселения.
Новый банковский тренд
По прогнозам аналитиков Century 21, уже в 2021-м десятая часть от объема предложений на вторичном рынке Москвы сформируют залоговые квартиры с прописанными в них жильцами. Если сейчас финансовые организации выставляют на торги 2% проблемного жилья, то на протяжении ближайших двух лет этот показатель вырастет пятикратно, пишет "Коммерсант".
Эксперты "Инком-Недвижимости" подсчитали суммарный объем вторичного рынка в старых границах Москвы: в январе он составлял 18,9 тыс. лотов. По словам коммерческого директора Century 21 Игоря Бабкина, предложения квартир от банков стали новым трендом.
"Раньше они старались доводить процесс до логического завершения, квартир с зарегистрированными жильцами практически не существовало",— констатирует Бабкин.
Сергей Шлома, возглавляющий департамент вторичного жилья "Инком-Недвижимости" также заметил эту тенденцию. Он указывает на парадоксальную ситуацию: изъятые кредитными организациями квартиры появляются на фоне ипотечного бума.
Ситуация грозит ухудшением
Спрос на жилищное кредитование действительно динамично растет. По данным ЦИАНа, в прошлом году с привлечением кредитов совершено 56% сделок по покупке столичной и подмосковной недвижимости, что на 6 п.п. превышает показатель 2017-го.
По статистике Центробанка, в начале января задолженность россиян по ипотеке составляла 6,41 трлн. руб., из которых:
- 2,6% - просроченный долг;
- 1,57% - кредиты с просрочкой более 6 месяцев.
Бабкин отмечает общий рост задолженности домохозяйств: за год объем долгов перед банками увеличился почти на четверть (24,1%) и к началу февраля 2019-го достиг суммы 16,5 трлн. руб.
"Доходы граждан в номинальном выражении при этом выросли лишь на 4,2%, а в реальном — снизились на 0,2%",— указывает представитель Century 21.
Постепенно ситуация будет ухудшаться, поскольку заемщикам все сложнее будет справляться с долговой нагрузкой. Банки в свою очередь будут изымать ликвидное имущество у проблемных клиентов, предрекает Игорь Бабкин.
Выселить должника не так-то просто
Для взыскания имущества должника банки обращаются в судебные органы. Лишь после удовлетворения иска недвижимость передается в уполномоченную Росимуществом организацию для дальнейшей реализации, пояснил алгоритм действий гендиректор юридической компании "Сотби" Станислав Зиновьев.
В Century 21 отмечают, что зачастую не удается реализовать жилье с аукциона. В этом случае оно передается на баланс кредитора и тот вправе самостоятельно продать его. Практика показывает, что банки порой не дожидаются снятия собственников с регистрационного учета и выселения из квартир. Такая схема позволяет им сэкономить время и попутно снизить издержки и на судебное производство.
"Бывают случаи, когда бывший собственник, несмотря на решение суда и смену владельца объекта, не желает освобождать помещение, тогда действия по выселению незаконно проживающих жильцов будет проводить уже новый владелец", - поясняет Евгений Новиков, возглавляющий департамент розничного взыскания ВТБ.
Юрист Зиновьев предупреждает: процесс выселения бывших владельцев способен растянуться на годы:
"Суд может неоднократно предоставлять отсрочку по уважительной причине: поиск жилья, болезнь или тяжелая жизненная ситуация".
Под прицелом жилье бизнес-класса
Квартиры с жильцами банки продают со значительными скидками, подчеркивает Сергей Шлома. Его слова подтверждает глава ипотечного бизнеса Тинькофф-банка Игорь Ларин, называющий средним дисконтом 20-30% от стоимости объекта. При этом на доходах кредитной организации непосредственно отражается величина первого платежа заемщика.
"Бывает, что первоначальный взнос по ипотеке составлял 10–15%, а объект продается с дисконтом 30%, тогда банк остается в минусе", - поясняет Ларин.
Господин Шлома именно в этом видит причину изъятия в столице в основном элитных квартир, стоимость которых колеблется в пределах 20-50 млн. руб. У владельцев такой недвижимости, как правило, имеется дополнительное жилье. Но в случаях с покупателями квартир экономкласса, речь обычно идет о единственной жилплощади, заключает Сергей Шлома.
"Действия по выселению незаконно проживающих жильцов будет проводить уже новый владелец" - очень интересно) Купил квартиру и въехать не дают. Похоже на перекладывание ответственности.