Доля задолженности по ипотеке составляет в ВВП России не более 6%, тогда как в ряде развитых стран этот показатель варьируется в пределах 30-50%. Поэтому на отечественном рынке нет предпосылок для формирования пузыря, уверены эксперты аналитического центра ДОМ.РФ.
Аналитики ДОМ.РФ (бывшее АИЖК) в направленном в редакцию РБК письме опровергли выводы коллег из аналитического центра Российской гильдии риэлторов (РГР) о вероятности ипотечного кризиса на рынке недвижимости. Ранее в РГР допустили повторение ситуации, аналогичной ипотечному кризису-2008 в США. По их мнению, такой сценарий вполне реален при дальнейшем снижении кредитных ставок и отсутствии роста доходов россиян.
«С 2012 года цены на жилье снизились более чем на 20%. В то же время рынок ипотеки активно развивается. Средние годовые темпы выдачи ипотеки в 2017–2018 годах оцениваются в 40%, темпы роста ипотечного портфеля — около 20%. Такие темпы роста портфеля являются гармоничными в условиях низкой доли ипотечной задолженности в ВВП — около 6%, что в разы ниже уровня развитых стран (30–50%)», — пишут эксперты ДОМ.РФ.
В агентстве главную причину роста российского ипотечного рынка видят в снижении ставок на фоне высокой потребности населения в жилой недвижимости. При этом наращивание объема ипотечного кредитования не сопровождается понижениями стандартов андеррайтинга и первоначального взноса. Также низкий уровень просроченной задолженности не ухудшает качество ипотечного портфеля. Так, на 1 июля доля просрочек от 90 дней составлял лишь 2,02% против 2,54% годом ранее. Для сравнения, по другим видам кредитования этот показатель близок к 10%.
Американский сценарий не пройдет
Эксперты ДОМ.РФ. уточняют: повторение ипотечного кризиса по американскому сценарию 10-летней давности в России невозможно еще и потому, что отечественный рынок имеет особые условия ипотечных ценных бумаг. В частности, законодательно запрещена секьюритизация кредитов с начальным взносом ниже 20%.
Сравнение ситуации на ипотечных рынках США и России
| Длительный рост цен на рынке недвижимости | |
| В 2001–2006 годах цены на жилье ежегодно увеличивались на 7–8% в реальном выражении, то есть рост цен опережал инфляцию | С 2013 года цены на недвижимость в реальном выражении не растут (то есть инфляция выше, чем рост цен на жилье) |
| Большое влияние ипотечного рынка на экономику | |
| Доля ипотеки в ВВП — более 65% | Доля ипотеки в ВВП — 6%. По оценкам, спрос на приобретение жилья с ипотекой с целью улучшения жилищных условий — более 8 млн семей в пятилетней перспективе |
| Распространение высокорисковой ипотеки | |
| Широкое распространение subprime-ипотеки: более 20% ипотеки выдавалось заемщикам с плохой кредитной историей и высоким уровнем кредитного риска, 40% — с первоначальным взносом менее 3%. Многие кредиторы ориентировались не на качество, а на количество выданных кредитов. Перед кризисом существенно снизились требования к заемщикам, наблюдались и случаи мошенничества | Выдача высокорисковой ипотеки минимальна. Доля кредитов с низким первоначальным взносом (менее 5%) не превышает 5%, с 2018 года Банком России увеличены нормативы резервирования по таким кредитам. Выдача кредитов в иностранной валюте прекращена (за пять месяцев 2018 года выдано пять кредитов, за 2017 год — 11) |
| Секьюритизация subprime-кредитов | |
| Секьюритизация subrime через сложные многотраншевые бумаги, дополнительно маскирующие риск. В 2003–2007 годах выпущено ИЦБ на сумму более $1,6 трлн, обеспеченных subprime-кредитами | Законодательно запрещена секьюритизация кредитов с низким первоначальным взносом (менее 20%). «Фабрика ИЦБ» секьюритизирует только кредиты высокого качества с использованием простой однотраншевой бумаги |
| Рост долговой нагрузки на заемщика | |
| Более половины всех кредитов выдавалось с переменной процентной ставкой или льготным периодом. Переход регулятора от снижения ключевой ставки к ее росту увеличил долговую нагрузку на заемщиков в два раза и более | Кредиты выдаются с фиксированной ставкой. Снижение ставок и развитие программ по рефинансированию кредитов обеспечили снижение платежа для заемщика на 20% и более |
Аналитики ДОМ.РФ напоминают, что драйвером ипотечного кризиса в США послужило прекращение роста цен на недвижимость, тогда как в экономике уровень ставок постепенно повышался, росли и проценты по ипотечному кредитованию.
В конечном итоге стоимость залога нередко оказывалась меньше долга по кредиту на жилье. В таких условиях рефинансирование займов по низким ставкам стало попросту невозможным и в конце концов ситуация обернулась массовыми дефолтами по ипотечным кредитам.
Эта гильдия риэлторов нашла, конечно, тему для привлечения внимания. Объективно ипотечный кризис в РФ того масштаба, какой был в США, невозможен: там у простых клерков по три ипотеки были взяты, в РФ пока контролируют объемы выдаваемых кредитов. После кризиса 2008 года все банки прижали к стене, объемы сделок с ипотечными ценными бумагами значительно ограничили, в РФ в том числе. Банки сейчас наоборот делают меньше сделок с ИЦБ, чем могли бы, именно из-за ограничений. Так что объем выдаваемых ипотек, на самом деле, в РФ сейчас скорее меньше, чем должен бы быть.
Кризис невозможен еще и потому, что у россиян нет таких возможностей — брать по нескольку заемов сразу и выплачивать их. Вот проблемы с кредитками скоро начнутся, мы начинаем привыкать тратить больше, чем есть и жить в долг. А суммы по ипотечным кредитам — не займ до зарплаты, они пугают нас и мы с ними осторожно себя ведем.
Интересно, где снизились цены на жильё на 20%? И за счёт чего?
На вторичке снижения не чувствовали, когда искали дом.
Россия не такая богатая страна, как США, поэтому и ипотеку люди у нас берут не так часто. Соответственно, и долг не такой большой.
В России люди последние копейки отдают, чтобы рассчитаться по ипотеке. Остаться со всей семьей на улице — страшный сон для россиян.