К весне кабмин планирует запустить программу "Доступная ипотека". Бюджетники и стоящие на квартирном учете граждане смогут самостоятельно приобретать недвижимость при наличии финансовых возможностей и соответствовании довольно жестким требованиям.
Принцип работы программы
Министерство финансов не стало изобретать велосипед: наработки позаимствованы у предшественников. Так, украинцам предложат оформлять ипотеку в сотрудничающих с государством банковских организациях. Ежегодно при верстке бюджета в него будет закладываться определенная сумма на частичную компенсацию процентной ставки. Эти деньги планируют каждый месяц перечислять на специальные счета заемщиков, рассказывает "Комсомольская правда в Украине".
Вне зависимости от ситуации на рынке ипотечники будут оплачивать не более 7% годовых. Погашение разницы в ставках берет на себя госбюджет. Программа выглядит заманчиво, но могут возникнуть подводные камни.
Во-первых, государство порой задерживает даже выплаты субсидий. При оставляющей желать лучшего платежной дисциплине не исключены задержки и с перечислением средств заемщмикам. Кредиторы в свою очередь за просрочки должникам грозят штрафами и пени. Во-вторых, чиновники могут попросту забыть заложить компенсационные выплаты для ипотечных заемщиков на очередной год. Сложно прогнозировать, как поведет себя государство на протяжении двух десятилетий, т.е. всего срока кредитования.
Подводные камни для заемщиков
В рамках программы "Доступная ипотека" предполагается покупка жилой недвижимости не старше 3 лет с момента сдачи.
"Под предметом ипотеки понимается зарегистрированное в соответствии с законодательством недвижимое имущество (квартира в жилом доме квартирного типа (многоквартирном доме) и / или индивидуальные жилые дома, принятые в эксплуатацию в текущем году или не ранее чем за три года, предшествующих текущему) или имущественные права на квартиру в объекте незавершенного строительства и / или индивидуальный жилой дом, приобретаемых или строительство которых финансируется (инвестируется) заемщиком", - говорится в правительственном постановлении.
Подпадающие под госпрограмму объекты незавершенного строительства придется согласовывать с кредитором. Банки будут сами формировать перечни таких домов, поэтому получить льготное кредитование под любое строительство не удастся. Но возраст жилья и одобрение выбора финансистами – не единственные подводные камни для потенциальных ипотечных заемщиков.
Юрист Марина Коваль указывает, что реализатору жилья, находящегося во владении менее 3 лет, надлежит заплатить 5% налога на доход и еще 1,5% - военного сбора.
"Если же квартирой владеют более 3 лет и это первая продажа со стороны продавца в течение года - налоги не платятся. Обычно налоги и сборы при сделках с недвижимостью выносятся в отдельную строку и продавец пытается переложить их на покупателя или же закладывает их в цену, что делает новое жилье существенно дороже. Налоги размером 6,5% при цене квартиры в 50 тысяч долларов - это больше 3 тысяч долларов. Так что вопрос уплаты этих сборов будет одним из основных камней преткновения при сделках по программе "Доступное жилье", поясняет юрист.
Правительство устанавливает определенные требования к ценам на недвижимость и размерам ипотечных займов:
- максимальная стоимость жилья – 2,5 млн. грн.;
- максимальная сумма ипотеки – 2 млн. грн.
Также имеются ограничения по новой жилплощади. Для одинокого гражданина или супругов без детей норма составляет 50 кв. м. На каждого следующего члена семьи предусмотрено еще 20 дополнительных "квадратов". Таким образом при наличии одного ребенка можно рассчитывать не более чем на 70 кв. м, двое детей обеспечат 90 "квадратов", трое – 110 кв.м.
[image1]
Условия по кредитам
Программой предусмотрена ставка в 7% годовых. При минимальном взносе 15% от стоимости жилья заемщик сможет рассчитывать на доступную ипотеку сроком на 20 лет. К окончанию выплаты кредита возраст клиента не должен превышать 70 лет.
Пока неизвестно, какие финансовые организации подключатся к "Доступной ипотеке", но ожидается запуск программы госбанками. При одалживании максимальных 2 млн. грн. на 20 лет заемщику потребуется собрать до 400 тысяч на первоначальный взнос и банковские комиссии. Далее ему следует сделать выбор из двух вариантов погашения кредита:
- стандартная схема;
- аннуитет.
В первом случае тело кредита гасится равными частями и уменьшается ежемесячно. Но тогда взносы вначале будут большими, а со временем снижаться, напоминает "КП". Например, в первый месяц заплатить придется 20 тыс. грн. Через год размер взноса снизится до 19,4 тыс. грн. Через 10 лет взнос составит уже 14,2 тыс. грн, а в конце выплат кредита вы будете погашать около 8,4 тыс. грн в месяц.
Аннуитет предполагает выплату долга равными долями. Таким образом в течение двух десятилетий заемщику предстоит ежемесячно платить 15,5 тыс. грн. При стандартной схеме переплата составит 1,4 млн. грн., при втором варианте – 1,72 млн. грн.
Не стоит забывать и о банковских комиссиях. Но их общий размер не превысит 0,5% от суммы кредита, т.к. государство ограничивает аппетиты кредиторов. При займе в миллион – выплаты соответственно сократятся вдвое, но заемщик обязательно должен иметь официально подтвержденный доход.
"Размер долговой нагрузки, который рассчитывается как соотношение обязательных ежемесячных расходов заемщика к его совокупному ежемесячному доходу, должен соответствовать правилам и процедурам уполномоченного банка", говорится в документе. Если учесть, что банки требуют показать доход семьи как минимум в два раза больше, чем будет выплата по кредиту, то вам нужно иметь от 30 тысяч грн. белых зарплат на двоих.
Кто может рассчитывать на кредитование
"Доступная ипотека" рассчитана на нуждающихся в улучшении условий проживания граждан. Фактически государство предлагает стоящимим на квартирном учете украинцам не надеяться на получение бесплатного жилья, а самим позаботиться о нем.
"Под лицами, нуждающимся в улучшении жилищных условий, понимаются граждане, которые в соответствии со ст. 34 Жилищного кодекса Украинской ССР (да, мы до сих пор живем по нормативным актам СССР, хотя сам СССР и пытаемся декоммунизировать), находятся на квартирном учете; граждане, которые обеспечены по месту жительства жилой площадью, не превышающей 13,65 кв. м на одного члена семьи, или проживают в общежитии, что подтверждается справкой о составе семьи; жители аварийных и ветхих домов; молодые семьи; внутренне перемещенные лица; научно-педагогические работники; медицинские работники; работники бюджетной сферы, пишет "КП".
Требования к заемщикам
Основным препятствием для получения льготной ипотеки станет серая зарплата. Заявителю следует иметь официальный доход как минимум в 2 раза выше ежемесячного платежа.
Еще одной преградой может стать возраст, т.к. к дате полного погашения кредита он не должен превышать 70 лет включительно. Имеет значения также возраст детей. Стоит учитывать, что совершеннолетний ребенок не будет считаться субъектом при расчете максимально возможной жилплощади.
Заемщик и члены его семьи могут рассчитывать на поддержку государства лишь по одному жилищному кредиту. Программа недоступна для лиц, намеренно ухудшивших жилищные условия. Это касается случаев отчуждения квартир или домов, находившихся в собственности последние 5 лет. Исключения составляют лишь внутренне перемещенные лица, имущество которые находится на временно оккупированной территории.
"С момента регистрации права собственности на предмет ипотеки право на получение жилья считается использованным, а заемщик и члены его семьи снимаются с учета граждан, нуждающихся в соответствии с законодательством в улучшении жилищных условий", - уточняется в документе кабмина.
Необходимый пакет документов
Для заключения договора в рамках "Доступной ипотеки" придется собрать немало бумаг. К заявлению в банк потребуется приложить:
- копию паспорта;
- копию регистрационного номера учетной карточки налогоплательщика;
- справку о регистрации места жительства заемщика и членов его семьи;
- копию свидетельства о браке (при наличии);
- копию свидетельства о рождении ребенка или детей (при наличии);
- документы о доходах заемщика и членов его семьи за последние шесть месяцев;
- справку о пребывании на квартирном учете (при наличии);
- иные документы по требованию уполномоченного банка.
Выводы
Снижение ставок по ипотеке не может не радовать. Вместе с тем предлагаемые условия закроют доступ к льготному кредитованию большинству потенциальных покупателей жилья. Даже учителю сложно будет доказать банку наличие высокой зарплаты.
Но даже прошедшие весь "ипотечный квест" заемщики могут встретить на пути подводные камни в виде согласования выплат по процентным ставкам. Нет твердой уверенности, что новый кабмин будет выполнять обязательства предшественников.
- Ваш комментарий будет первым...