Новации в ипотечном кредитовании меняют рынок жилья

С 2018 года требования к ипотечному кредитованию с низким первоначальным взносом будут ужесточены. Речь об этом идет в поправках к инструкции «Об обязательных нормативах банков», пишет «Экономика сегодня». Для таких жилищных займов Центробанк вводит повышенные коэффициенты риска:

• при взносе менее 20% - 150%;
• при первом взносе до 10% - 200%.

В итоге это обернется тем, что банки повысят минимальный взнос либо ставку кредитования. Хотя объемы ипотечных займов с небольшим первым взносом невысоки – до 5-6% от всего рынка.

Поиск новых заемщиков

По мнению Ирины Радченко, рынок недвижимости и банки уже исчерпали потенциал заемщиков, обладающих первоначальными накоплениями и способными обслуживать кредитные обязательства в дальнейшем.

«Бум, случившийся в конце прошлого года, идет по нисходящей - те, у кого было на первый взнос, уже вложились в квартиры. Из-за того, что прослойка платежеспособных ипотечных заемщиков, которые смогли набрать на первый взнос, уже вся выбрана, банки оказались перед задачей расширения клиентской базы. Как это сделать? За счет тех, у кого меньше накоплений, но есть зарплаты, позволяющие обслуживать кредиты. Но здесь возникает риск, что в случае неплатежеспособности банк останется с квартирой без кредита, и учитывая то, что цены на рынке не растут, он может уйти в минус», - объясняет эксперт.

Страховка от дефолта

Радченко считает, что высокий коэффициент риска в перспективе отразится лишь на увеличении ставок по кредитам, но не привлечет клиентов. В данной ситуации лучше было бы прибегнуть к «цивилизованному» способу решения проблемы – страхованию риска дефолта. Но изначально следует проанализировать: применима ли данная схема в отечественных реалиях.

«Если заемщик лишится возможности обслуживать кредит, а банк не сможет реализовать квартиру на рынке, тогда страховая компания или некий резервный фонд, созданный банками, выплатит компенсацию. Соответственно, можно, сохранив общие ипотечные ставки для всех, ввести дополнительную опцию - выплату таким заемщиком некоей суммы в резервный фонд», - рассказывает Ирина.

«Ведомости» в своей публикации предположили, что инициированные Банком России новации могут быть связаны с желанием обезопасить кредиторов на случай ипотечного кризиса, подобного американскому в 2007-м.

Но Радченко не разделяет этого мнения: она считает, что российских рынок не обладает объемами, которые тогда были в США. Там выдавали ипотечные кредиты всем подряд, без проверки заемщиков на платежеспособность. К тому же, при ухудшении общей экономической ситуации рынок все равно не застрахован от дефолта, резюмирует эксперт.