Спустя три года на столичный рынок недвижимости возвращаются частные инвесторы. Они готовы конвертировать капиталы в квадратные метры, что подтверждает статистика: 12% августовских сделок на вторичном рынке были инвестиционными.
Об актуальных тенденциях рынка, и в какие объекты выгодно конвертировать сбережения "РБК-Недвижимости" рассказали эксперты. Важные для потенциальных инвесторов факты уместились в десяти пунктах.
1. Новостройки стали менее доходными
Вложения в строящееся жилье для дальнейшей перепродажи – популярный вид инвестиций, но за последние 4 года прибыльность заметно снизилась:
- до 2014 года – 20-25% годовых;
- 2018 год – 15-20% годовых.
К тому же существует риск затягивания процесса, поскольку сейчас спрос на такие объекты гораздо ниже докризисного периода.
По словам управляющего партнера компании "Метриум" Марии Литинецкой, динамика цен в разных проектах различна. Может случиться, что вложения в строящийся объект не оправдают ожиданий.
"Максимальный рост цен от котлована до разрешения на ввод в эксплуатацию демонстрируют только наиболее ликвидные жилые комплексы, чья доля на рынке не превышает 15–20% от общего объема предложения. Проще говоря, заработать на вложениях в новостройку можно, но объект нужно тщательно подбирать, желательно с профессионалом", - предупреждает Литинецкая.
2. Выгода – в котловане, надежность – в готовом доме
Любое инвестирование сопровождается рисками, в т.ч. на рынке недвижимости. Как правило, инвестор входит в проект на стадии котлована при минимальном бюджете. По мере готовности строящегося объекта проценты дохода постепенно снижаются.
"Тем, кто опасается рисков на рынке недвижимости, стоит рассматривать объекты на стадии завершения монолитных работ и активного подведения коммуникаций, но и разница в цене к моменту окончания строительства не будет ярко выраженной", - поясняет Наталия Кузнецова, возглавляющая агентство недвижимости "Бон Тон".
3. Осторожность с выбором застройщика
В настоящее время рынок переживает значительные перемены из-за изменений в законодательстве, поэтому сегодня не лучшее время для частных вложений в новостройки. Глава совета директоров компании "Бест-Новострой" Ирина Доброхотова советует взвешенно подходить к выбору объекта и строящей его компании.
"Но защититься на 100% от возможных рисков нельзя, именно поэтому строящееся жилье по-прежнему сильно дешевле уже готового", - констатирует эксперт.
4. Наиболее предсказуемый – средний ценовой сегмент
Риэлторы советуют потенциальным инвесторам выбирать квартиры среднего ценового сегмента. Это объясняется тем, что бюджетное жилье может утратить покупателей по причине снижения их доходов, а объекты премиум и элитного класса предназначены для специфической аудитории, к тому же довольно узкой.
"Относительно стабильный и предсказуемый спрос будет сохраняться на жилые комплексы класса low-business (170–190 тыс. руб. за 1 кв. м. на старте продаж)", - считает Мария Литинецкая.
Есть возможность заработать на более дорогой недвижимости, но в силу специфики сегмента – риски при этом вырастут, добавляет она.
5. Столица привлекательней Подмосковья
В Московском регионе с инвестиционной точки зрения заманчивее выглядит столичная недвижимость, уверены эксперты.
"Инвестиции концентрируются там, где растет спрос. С этой точки зрения Москва, где за полгода число сделок выросло на 42%, намного привлекательнее, чем Московская область, где спрос за этот же период сократился на 7%", - говорит Литинецкая.
Между тем есть мнения, что через пять лет в Подмосковье будет наблюдаться дефицит новостроек.
6. Сдача жилья в аренду: стабильность, но долгая окупаемость
При сдаче квартиры в аренду владелец имеет стабильный, но относительно невысокий доход. Главным минусом покупки квартиры для дальнейшей сдачи внаем является долгая окупаемость инвестиций – 15-18 лет.
"Максимальная доходность от сдачи в аренду студий (наиболее подходящий формат) может составить 12–13% годовых. В среднем же аренда принесет от 6% до 10%. Объект относительно недалеко от центра, с хорошей транспортной доступностью, близостью к метро, в развитом и обжитом районе всегда найдет своего арендатора", - считает Мария Литинецкая.
7. Арендный бизнес: апартаменты выгоднее квартир
В последние годы на рынке появляются проекты с обслуживаемыми апартаментами. Подразумевается, что управление арендным жильем берет на себя управляющая компания. По словам директора по сопровождению бизнеса Century 21 Россия Юрия Шаранова, такая недвижимость требует меньшего объема инвестиций чем обычная квартира. При этом доход от сдачи апартаментов и квартиры будет равнозначным.
"По ряду проектов сейчас можно получить 8–9% годовых, притом что этот объект более ликвидный, чем коммерческое помещение. Однако я рекомендовал бы рассматривать не Москву, а Санкт-Петербург, учитывая, что туристический поток в Северную столицу выше и такие объекты пользуются высоким спросом у приезжих. Примерно 3–4 млн. руб. — нижняя граница размера инвестиций, с которой можно зайти на этот рынок", - поясняет Шаранов.
8. Коммерческая недвижимость выгоднее, но дороже
По словам Шаранова, приобретение коммерческого помещения для дальнейшей сдачи в аренду принесет в год до 10% дохода. На окупаемость такого объекта потребуется в среднем десятилетие. Кроме того, можно рассмотреть стрит-ретейл, который приоритетнее аренды офисов.
Однако следует внимательно отнестись к месторасположению объекта: вложение принесет выгоду лишь в том случае, когда помещение находится в проходном месте, с хорошей пешеходной и транспортной доступностью. Для столичного региона потребуется стартовый капитал в размере 10-15 млн. руб.
9. Зарубежное жилье утратило привлекательность
Недвижимость за рубежом сегодня приносит 3-4% годовых в валюте. Вполне вероятно, что рублевая инфляция обгонит валютный доход инвестора. Следует также учитывать высокие расходы на оформление инвестиционных сделок: траты на иностранную юриспруденцию и налоговых специалистов. К тому же девальвация нацвалюты фактически закрывает доступ на рынок жилья в Европе.
Нередко самыми доходными зарубежными активами является недвижимость иного типа:
- номера в гостиницах;
- комнаты в домах престарелых, студенческих общежитиях;
- места на парковках и т.д.
"У этой недвижимости порог входа очень высокий, а сейчас в связи с ростом курса в валюте у населения стало меньше денег, и, естественно, покупки и инвестиции в зарубежную недвижимость резко сократились, - отмечает Юрий Шаранов и добавляет: инвесторы все же могут рассчитывать на доходность в 3-4% годовых.
10. Реновация: выгода с неопределенными сроками
На вторичном столичном рынке присутствуют сделки купли-продажи квартир в домах под реновацию. Самое доступное вложение – малогабаритные квартиры в хрущевках, где цены стартуют от 3,5-4 млн. руб.
Подобные объекты нередко приобретают для сдачи в аренду до момента сноса дома. Затем владелец получит новое жилье, которое также при желании сможет сдавать внаем. Несмотря на очевидную выгоду, надо учитывать, что сроки переезда в новостройки не уточнены: процесс может затянуться на несколько лет.
В недвижимость всегда было выгодно вкладывать, она никуда не денется, и даже если частично обесценится, то всегда можно заработать на аренде жилья и компенсировать таким образом потери.
В 2014 году инвестировала средства в недвижимость, дом построили но при сдачи в эксплуатацию возникли какие то сложности . Застройщик пропал, сотни судов проиграны, как итог пострадали инвесторы. Проблема в том, что инвесторы никак не защищены на законодательном уровне. Люди инвестируется в жилье на свой страх и риск.
Вот и я вложилась в недвижимость в ноябре 2013 года, дом был на этапе строительства. Считала себя уже счастливой владелицей новой квартиры в хорошем районе, а нет... Стройку заморозили, судились. Затем дом передали достраивать другому застройщику, в 2016 году достроили наконец. Хорошо, что все закончилось так, нервов, времени потеряла массу. Поэтому всегда надо 100 раз подумать прежде чем инвестировать в жилье
Вкладывать в недвижимость выгодно, независимо от того, что происходит в экономике. А вот в новостройки - опасно, вдруг не достроят и смоются с деньгами.
Выгодно, в любом случае, особенно сейчас, когда ставки по вкладам падают. Стоимость аренды, даже если не увеличивается, не уменьшается, так как всегда спрос есть.
Конечно, при вложении инвестиций в недвижимость обязательно надо выбирать проверенного застройщика.Может спрос снизился, но это долговременное вложение и такое вложение не обесценится, не пропадет.