В прошлом году Россия пережила бум ипотечного кредитования. Граждане активно пользовались льготной программой для улучшения жилищных условий, в т.ч. за пределами родных мест. Особой популярностью пользовались 14 регионов.
На основе анализа открытых данных Центробанка и Росреестра эксперты Forbes выяснили, что в 2020-м многие россияне брали кредиты на недвижимость в регионах, где ранее не проживали. Высокий спрос был на квартиры в Москве, Подмосковье, Петербурге, Ленинградской области, в Крыму, Севастополе, Адыгее, Краснодарской крае, в Новосибирской, Свердловской, Калининградской, Самарской, Рязанской и Архангельской областях.
Драйверы спроса
На российском первичном рынке недвижимости за год оформлено до 615 500 договоров долевого участия (ДДУ). Больше половины из них (366 379) пришлись 14 регионов. При этом минимум 107 582 ДДУ заключили иногородние жители.
В 2020-м покупка новых квартир за счет ипотеки выросла до 79% против 54% годом ранее. В большинстве российских регионов ипотечных займов выдано больше, чем продано жилья, порой даже в разы. Это свидетельствует о том, что кредиты пошли на приобретение квадратных метров в иных субъектах РФ. Первым на это обратил внимание Тelegram-канал "Шумпетер не одобрит".
В 2020 году российские банки выдали 1,71 млн. ипотечных кредитов, на 35% больше, чем в 2019 году, и на 16% больше, чем в 2018-м. Сумма выданных кредитов — 4,3 трлн. рублей — выросла соответственно на 51% к 2019-му и на 43% к 2018 году, подсчитали в Forbes. Общая задолженность россиян по ипотечным кредитам по итогам года превысила 9 трлн. рублей. Интерес россиян к ипотечному кредитованию был вызван, с одной стороны, рекордно низкими рыночными процентными ставками, а с другой — запуском программы льготной ипотеки на новостройки под 6,5%.
В ноябре первый замглавы "Совкомбанка" С.Хотимский констатировал: падение депозитных ставок обернулось снятием денег с вкладов. Граждане начали активно использовать их в качестве первого ипотечного взноса.
Кто продает и покупает
Лидером по числу "варягов" стала Московская область: минимум 43% купленных в Подмосковье квартир приобрели россияне из других регионов. Из 65 411 ДДУ на местных жителей пришлось не более 37 296 договоров на строящееся жилье. Если же они сами приобретали недвижимость в других регионах, то количество еще меньше…
На втором месте находится столица, где приезжими куплено минимум 26 922 квартиры или 30% от всех заключенных ДДУ. Далее следует Санкт-Петербург с показателем 18 524. На две столицы и Подмосковье в целом пришлось 68% сделок из 107 582 объектов недвижимости, купленных гражданами из регионов-"покупателей". На 4-й позиции Краснодарский край с показателем 9408 квартир. За ним следуют Новосибирская и Ленинградская области – 7317 и 6634 соответственно.
Управляющий директор МИЭЛЬ Александр Москатов оценивает число иногородних покупателей на первичном рынке столицы и Подмосковья более чем в 35%, на "вторичке" — до 25%. По его мнению, на ипотечников приходится до половины от всего объема иногородних покупателей.
По доле приезжих на рынке новостроек лидирует Адыгея с цифрой выше 50%. Дальше идут Московская, Ленинградская, Новосибирская области, Москва, Крым, Севастополь. Но большинство регионов выступают в роли поставщиков самих покупателей. Так, в Туве, Мурманской и Магаданской областях все ипотечники взяли займы на приобретение жилья за пределами своих регионов. В Томской области на таких приходится 75%, в Кузбассе – 77%, в Калмыкии – 81%.
Наивысший приток покупателей иным субъектам обеспечивает Тюменская область, жители которой приобрели минимум 7216 квартир в других частях страны. В списке "покупателей" также Кузбасс, Башкортостан, Мурманская область, Красноярский край, Оренбургская область, Коми, Чувашия, Волгоградская и Вологодская области. За пределами родных регионов их жители приобрели не менее 41 738 квартир в новостройках. Эта цифра составляет до 7% всех оформленных в минувшем году договоров долевого участия.
Десять субъектов "для переезда" — две столицы и прилегающие области, Крым и Севастополь, Краснодарский край и Адыгея, Новосибирская, Калининградская и Рязанская области — привлекали россиян и в 2019 году, констатирует Forbes. Но в целом список был шире: кроме этих десяти, в нем присутствовали Воронежская и Иркутская области, Ставропольский край, Северная Осетия, Чечня, Магаданская область с Чукоткой и Ингушетия.
Мнения экспертов
Гендиректор Frank RG Юрий Грибанов называет тенденцию традиционной. Люди зарабатывают деньги в регионах с суровым климатом, а в зрелом возрасте переезжают на юг. Помимо миграции пенсионеров, происходит еще и миграция потомков. Нередко родители приобретают недвижимость в мегаполисах для приезжающих учиться детей. Аналогичная ситуация наблюдается и на вторичном рынке. Кроме того, часть россиян рассматривает покупку жилья в крупных деловых и культурных центрах как инвестиционный вклад.
Александр Москатов в свою очередь видит несколько факторов, способствующих увеличению числа иногородних ипотечников.
"Рост доли этих покупателей находится в прямой корреляции с общим ростом интереса к недвижимости, это вызвано: льготной ипотекой и снижением ипотечной ставки, в том числе и на вторичном рынке, перекладыванием сбережений из банковских депозитов в квадратные метры, реализацией отложенного спроса, накопленного за время пандемии", — поясняет эксперт.
При этом в 2020-м был заметен повышенный интерес к столичным квадратным метрам со стороны обитателей центральных регионов. Тогда как традиционно там преобладали покупатели с юга, сибиряки и жители Казани.
В ФСК не увидели роста спроса на ипотеку среди покупателей из иных регионов. Представитель застройщика называет цифру стабильной – порядка 30-32%.
"В целом среди ипотечников доля регионалов снизилась, они всегда были более аккуратные и предпочитают приобретать готовое жилье, чаще используют рассрочку и так далее", - пояснили в ФСК.
Алгоритмы подсчетов
Для анализа ситуации аналитики Forbes изначально оценили количество заключенных ДДУ в строительстве квартир по регионам. Данные о договорах Росреестр публикует регулярно. Регистрируются они в регионах, где строится жилье. Для определения, сколько договоров на жилье заключили физлица была рассчитана средняя доля купленных в 2014-2017 годах квартир (80,6%). Дело в том, что с 2018-го Росреестр не публикует такие сведения.
Дальше оценили, сколько договоров долевого участия оформили жители каждого региона, рассказывает автор статьи Татьяна Ломская. Банк России публикует данные о том, сколько ипотечных кредитов берут жители каждого региона (оформляются по месту регистрации заемщиков), а разделив общее количество взятых кредитов на общее количество оформленных договоров долевого участия, мы получили среднюю по России долю сделок на первичном рынке, профинансированных за счет ипотеки — в 2020 году она составила 79%. Чтобы определить общее количество договоров долевого участия, заключенных жителями каждого региона, мы делили количество взятых ими кредитов на эту долю.
Разница показателей позволила определить регионы-"продавцы" и регионы-"покупатели". К первым относятся субъекты, где реализовано больше квартир, чем куплено за год местными жителями в какой-либо иной части России. Существенную долю спроса на их рынке недвижимости формируют россияне из других регионов.
"Покупателями" являются субъекты, где количество проданных квартир оказалось меньше числа купленных их жителями где-либо в РФ. Проживающие в них граждане активно приобретают жилье в других субъектах России, в т.ч. с привлечением кредитов. Автономные округа Forbes в расчетах не учитывал.
- Ваш комментарий будет первым...