В первом полугодии ипотечные ставки демонстрировали красивую траекторию падения. Теперь же рынок с ужасом наблюдает за их динамичным взлетом. Грозит ли ситуация "ипотечным пузырем", и какую ставку ожидать в год Свиньи, рассказали эксперты рынка жилья.
Благосостояние в долг
В 2018-м выдачи ипотеки показали рекордные результаты. Предварительные оценки свидетельствуют о 50-процентном росте к прошлому году, сообщает "РИА Недвижимость". За 10 месяцев года выдано:
- ипотечных кредитов – 1,17 млн. (+44% к январю-октябрю 2017 года);
- в денежном выражении – 2,37 трлн. руб. (+58,2%).
В 2017-м выдачи показали рост 30%, но даже такие проценты вызвали озабоченность экспертов по поводу формирования "пузыря". Сегодня звучат аналогичные предупреждения, но все же большинство участников рынка настроено на оптимистический сценарий.
"Даже при таком большом росте мы не наблюдаем признаков формирования ипотечного пузыря: ипотечный портфель в РФ составляет всего 6% ВВП, что значительно меньше показателей ряда развитых стран, где он превышает 50%. Уровень просроченной задолженности является относительно низким, требования к заемщикам остаются достаточно высокими, рынок недвижимости не перегрет", - констатирует замглавы банка "ДельтаКредит" Денис Ковалев, возглавляющий кредитно-операционный блок.
Но все же у нынешних покупателей почти нет накоплений, поэтому они стремятся любыми путями снизить бюджет покупки. По данным ипотечного центра Est-a-Tet, жилищные займы все чаще оформляются с привлечением материнского капитала, что говорит об отсутствии "живых" денег у заемщиков.
"Сейчас на рынке мы наблюдаем реализацию этого отложенного спроса. Все более востребованными становятся программы ипотечного кредитования без первоначального взноса. Кроме того, наблюдается рост востребованности программ для клиентов без подтверждения доходов и официального трудоустройства - так называемых самозанятых", - говорит гендиректор ипотечного агентства "Мир" Павел Тимошенко.
Такого же мнения придерживается и глава Est-a-Tet Алексей Новиков: кредитные организации имеют сейчас программы под любой запрос:
- без первоначального взноса;
- с минимальным взносом 10-20%;
- ипотечные каникулы и др.
По словам директора по маркетингу Национального бюро кредитных историй (НБКИ) Алексея Волкова, ипотека стала одним из драйверов роста кредитования, поэтому финансисты развернули настоящее состязание за лояльность "хороших" заемщиков. Конкуренция вынуждает банки предлагать привлекательные условия, в т.ч. уменьшать первоначальный взнос.
"Не секрет, что, скажем, у заемщиков моложе 30 лет зачастую недостаточно накоплений для первоначального взноса и уменьшение его размера позволяет им претендовать на ипотечный кредит", - объясняет Волков.
В то же время ипотека остается наиболее приемлемым вариантом покупки квартиры, поскольку население не имеет свободных денег, добавляет Новиков.
Безрадостные каникулы
Рост спроса на ипотеку радует, но одновременно вызывает опасения экспертов. В начале декабря Банк России инициировал закрепление права заемщика на временную приостановку погашения жилищного кредита при сложной финансовой ситуации, включая потерю работы. Предложение регулятора получило название "закона об ипотечных каникулах".
Представители банковского сообщества неоднозначно восприняли соответствующий законопроект. А глава Сбербанка и вовсе назвал его "излишним".
"На наш взгляд, закрепление обязательной реструктуризации – "закона об ипотечных каникулах" - требует четких критериев и описания всех ситуаций, в которых могут оказаться заемщики", - прокомментировали документ представители ВТБ.
По мнению управляющего директора по продажам подразделения сети Абсолют Банка Ивана Любименко, закон, вероятно, все же будет принят.
"Для клиента это однозначно снимет психологические барьеры, что будет увеличивать спрос на продукт. В то же время кредиторы могут риски "ипотечных каникул" заложить в ставку для клиента", - рассуждает Любименко.
Многое будет зависеть от регулятора: какие требования он предъявит к банкам по резервированию для кредитов с "каникулами", добавляет представитель Абсолют Банка.
По оценкам экспертов НБКИ, для заемщиков ежемесячные ипотечные платежи становятся все более обременительными. В сентябре размер дохода домохозяйства для комфортного обслуживания ипотеки вырос на 8,7% по отношению к марту и достиг 70,3 тыс. руб.
Рассчитанный НБКИ показатель исходит из того, что доступным для заемщика является соотношение ежемесячных платежей к ежемесячным доходам на уровне 1/3, пишет "РИА Недвижимость". Причем 70,3 тысячи – это среднее значение по стране, в Москве этот доход должен равняться 135,9 тысячи рублей (минус 3,3% к марту), а, например, в Чувашии – 63,4 тысячи, что почти на 26% больше мартовского значения.
"Одной из причин роста рекомендованного дохода для обслуживания ипотеки, помимо прочего, является рост среднего размера ипотечного кредита, который увеличился прямо пропорционально снижению банками размера первоначального взноса по ипотеке", - приводят авторы исследования мнение гендиректора НБКИ Александа Викулина.
Господдержка не для всех
Участники рынка активно комментировали стартовавшую в 2018-м программу льготной ипотеки для семей с двумя и более детьми. Заявленная 6-процентная ставка называлась наиболее комфортной. Ожидалось, что аналогичной будет стоимость ипотеки к 2020 году. Но программа так и не стала особо популярной: за 9 месяцев выдано лишь 868 кредитов по всей стране.
По словам гендиректора Level Group Кирилла Игнахина, новая программа субсидирования ипотечных кредитов для многодетных семей не оказывает особого влияния на рынок. Но если спрос на рынке новостроек начнет снижаться быстрыми темпами, есть вероятность принятия властями более масштабных мер для стимулирования активности покупателей на приемлемом для застройщиков уровне.
"Все-таки, это не господдержка 2015-2016 годов, когда 2 процентных пункта компенсировали всем желающим", - вспоминает директор по продажам компании "НДВ-Супермаркет недвижимости" Татьяна Подкидышева.
Образ ипотечного заемщика
Эксперты составили средний портрет ипотечного заемщика, проанализировали размеры и сроки кредитов. Почти все опрошенные участники рынка изобразили "фигуру" одинаково, но по другим параметрам мнения разошлись.
"Типичный ипотечный заемщик – это специалист или руководитель среднего звена с высшим образованием", - говорят в аналитическом центре "Дом.РФ".
Ипотека остается востребованной в первую очередь семьями с детьми (65% от всех заемщиков), но средний возраст заемщика понемногу снижается:
- 2017 год – доля заемщиков до 30 лет – 42%;
- 2018 год – до 30 летнего возраста – 46%;
Немного снизилась (на 0,1 п.п.) число заемщиков категории 50-59 лет – до 8%, добавляет Волков.
Любименко отмечает изменение гендерного состава заемщиков. В 2018-м на долю женщин впервые пришлось более половины клиентов (52%). В прошлом году он составляла 48%, а в 2015-2016 годах не превышал 46%.
У банков несколько отличаются показатели среднего размера ипотечного кредита и сроков погашения:
- Сбербанк - 1,9 млн. руб.;
- ВТБ – 3,7 млн. руб.;
- "ДельтаКредит" – 2,5 млн. руб.;
- "Абсолют" – 2,4 млн. руб.
По статистике ЦБ, в целом по стране за 10 месяцев нынешнего года средний размер ипотеки составлял 2,02 млн. руб.
В 2018-м покупательский спрос сместился в пользу вторичного жилья:
- кредиты на квартиры в новостройках – 32% (14,2 млрд. руб.);
- кредиты на жилье на вторичном рынке – 52% (23 млрд. руб.).
Годом ранее 43,2% (9,2 млрд. руб.) приходилось на новостройки, 42,9% (9 млрд. руб.) – на вторичный рынок, добавляет Любименко.
В тренде - диджитализация
Кроме условий предоставления кредита (первый взнос, ставка и т.п.), банки в 2018-м сделали упор на сервис. Ради этого они стремились как можно больше функций перевести в режим онлайн, отмечают эксперты.
"Диджитализация – один из основных трендов банковского рынка в целом и ипотечного рынка в частности", - констатирует замглавы правления "ДельтаКредита" Денис Ковалев, руководитель кредитно-операционного блока банка.
Немаловажную роль играет ценовая конкуренция, но при небольшой разнице в ставках кредиторы пытаются заинтересовать заемщиков новыми цифровыми сервисами. Они позволяют облегчить процедуры оформления жилищных кредитов и сделок с недвижимостью, добавляет Ковалев.
"Каждая вторая ипотечная сделка регистрируется в электронном виде, 8 из 10 расчетов между участниками происходит при помощи сервиса безопасных расчетов", - говорят представители Сбербанка.
Любименко также соглашается, что конкуренция сместилась в сервисные параметры и проявляется во внедрении новейших технологий, которые ускоряют и упрощают процедуру предоставления ипотеки.
"Если раньше после оформления заявки клиент только через 1-2 недели получал решения от банка по кредиту, то сейчас это время сократилось до нескольких минут", - поясняет он.
При переводе ипотечного рынка в электронный вид издержки кредиторов снизятся, что отразится на величине ставок, а упрощение процедуры повысит спрос на жилье, прогнозируют в "Дом.РФ".
Ковалев считает, что главным трендом ближайших лет станет развитие диджитализации.
"Ипотечные заемщики молодеют, растет число клиентов, которые хотят получать все услуги удаленно в удобное для них время, а значит, традиционные банки будут сталкиваться с новыми цифровыми конкурентами", - заявил эксперт.
Не подложит ли "свинью" 2019-й?
Оценка перспектив на год Свиньи несколько расходится у банкиров и экспертов рынка недвижимости. По мнению Ковалева. В 2019-м спрос на ипотеку будет ниже, чем в нынешнем году. Самый активный рост покажет первый квартал на фоне относительно низких ставок. В дальнейшем выдачи кредитов будут незначительно меньшими, чем в те же периоды текущего года.
"Процентные ставки по ипотечным кредитам в среднем по году составят около 10%, при этом, по нашим оценкам, в первом полугодии они будут несколько выше на фоне роста инфляции", - прогнозирует Ковалев.
Любименко в свою очередь предрекает замедление роста, но без общерыночного снижения объемов кредитования. В 2019-м прирост может составить лишь 30% против нынешних 57%. Представители ВТБ настроены менее позитивно и ожидают рост не более 16-17%.
Более мрачные прогнозы рисуют участники рынка недвижимости. Литинецкая видит главный риск и даже угрозы для отрасли в том, что ипотека не станет "вечным двигателем" для рынка. Повышение ставок способно обернуться снижением спроса. При базовых ставках 10% и выше может и вовсе наступить стагнация. В этом случае поддержку способна оказать программа субсидирования ипотеки, разрабатываемая в настоящее время Минстроем, заключает Литинецкая.
- Ваш комментарий будет первым...