Правительство Алексея Гончарука рассчитывает к сентябрю добиться понижения ипотечных ставок хотя бы до 10% годовых. Но банкиры сомневаются в способности властей за полгода вдвое снизить ставки из-за медленного снижения стоимости ресурсов и прочих препятствий.
Ранее кабмин запустил программу поддержки предпринимателей, предполагающую частичную компенсацию процентов государством. Следующим этапом доступного кредитования, вероятно, станет ипотека, полагает агентство «УНИАН».
Задание от премьера
На днях премьер-министр заявлял о необходимости сделать доступными жилищные кредиты, так как нынешние условия неподъемные и «кабальные» для украинцев. Гончарук обозначил подчиненным цель: снизить ипотечные ставки до уровня не более 10% к сентябрю. Месяц выбран не случайно: в начале осени кабмин отметит первую годовщину работы.
«Молодая семья сегодня никогда не сможет позволить себе купить квартиру в кредит, потому что проценты очень большие. Даже если сейчас говорить о рынке ипотеки, он недоступный. Наркотиками, наверное, надо, или оружием торговать, чтобы выплачивать такую ипотеку. Сегодня это — кабала. Это невозможно», — констатировал глава правительства.
Эксперты согласны с утверждением Гончарука. Так, для покупки скромной «однушки» в спальном районе Киева семейной паре со среднестатистическим совокупным доходом в 38 тыс. грн. необходимо взять кредит на 20 лет. Причем минимум 20% заемных средств придется отдать в качестве первоначального взноса. В итоге купленная квартира обойдется семье втрое дороже изначальной стоимости.
На банковские проценты, комиссии, страховку, нотариальное оформление залога и прочие сопутствующие расходы уйдет две трети финальной суммы. Причем эти расчеты сделаны экономистами на базе схемы классического кредитования, которая позволяет сэкономить на процентах при досрочном погашении тела кредита. Если же заемщик выберет аннуитетную схему- переплата, вероятно, будет еще больше.
При анализе этих цифр создается впечатление, что соглашающиеся на кабальные условия заемщики не умеют считать либо не планируют выполнять взятые обязательства. Но все же имеется ряд веских причин для негативной ситуации, сложившейся на рынке кредитования.
Последствия кризиса
Украинские банкиры хорошо помнят горький опыт ипотечного бума в канун минувшего кризиса. В 2007-2008 годах иностранные инвесторы получили разрешение выдавать гражданам ипотечные кредиты в валюте, хотя подавляющее большинство заемщиков имело исключительно гривневые доходы.
Валютная ипотека выглядела привлекательным продуктом, т.к. ставки по ней были вдвое ниже гривневых. В то время о рисках девальвации особо не задумывались даже банкиры. Некоторые кредитные организации с целью наращивания дохода финансировали и застройщика, и покупателей, вдвое умножая тем самым собственный кредитный риск.
Но глобальный кризис не обошел Украину: с сентября 2008-го началось резкое падение гривни, спровоцированное дефицитом торгового баланса. В октябре ситуация на валютном рынке и вовсе переросла в панику. По итогам года гривня упала по отношению к доллару почти вдвое.
На фоне девальвации банки начали повышать ставки по уже выданным кредитам, поэтому нагрузка для многих заемщиков оказалась неподъемной. От кредитной кабалы не спасала даже продажа залоговой квартиры. В период высокого спроса цены на них выросли почти в 3 раза, но в кризис упали до прежних размеров. В конце концов заемщики оставались без квартир и с огромными долгами перед кредиторами.
В 2009-м Нацбанк своим распоряжением запретил выдачу кредитов в иностранной валюте, но долги от этого не стали меньше. Ипотечные кредиты обычно долгосрочные, поэтому на долю заемщиков выпал и кризис 2014-2015 годов. Из-за аннексии Крыма и частичной оккупации Донецкой и Луганской областей Украина утратила 20% промышленности, национальная валюта обесценилась в 3 раза.
Принятый Верховной Радой в конце 2014-го закон для поддержки населения фактически ввел мораторий на бесспорное изъятия залоговой недвижимости Он помог порядочным заемщикам, но одновременно расслабил непорядочных, которые не желали добровольно сглашаться на реструктуризацию.
Согласно Кодексу по процедурам банкротства, принятому парламентом в октябре 2018 года, введенный в 2014 году мораторий прекращает свое действие до конца текущего года, напоминает УНИАН. В этот период заемщики еще могут добровольно обратиться в банк за реструктуризацией.
Нынешние риски
Новый строительный бум в последние годы сформировал для заемщиков и новые риски (помимо долговой нагрузки). В декабрьском отчете Нацбанка о финансовой стабильности ипотечное кредитование называлось в числе двигателей экономического роста. Однако без решения инфраструктурных и юридических вопросов его восстановление может обернуться формированием «ценового пузыря».
Эксперты регулятора указывают, что на рынке строительства жилой недвижимости подрядчики подвержены целому ряду рисков, среди которых низкий уровень защиты прав инвесторов и непрозрачность схем инвестирования. Все это банкам следует закладывать в стоимость ипотеки.
Так, наличие договора по одному из механизмов финансирования строительства не дает гарантий, что объект будет вовремя достроен и вообще передан конечному владельцу, при этом финансовая ответственность застройщика за нарушение условий соглашения не предусмотрена, пишет УНИАН. В НБУ при этом констатируют: только треть опрошенных застройщиков уверена в соблюдении запланированных сроков.
В Нацбанке видят также проблему в отсутствии сведений о конечных бенефициарах застройщиков. Непрозрачность рынка и недобросовестные игроки уже сформировали «фонд долгостроев», куда входят 60 киевских жилых комплексов. Осенью фонд пополнится четырьмя десятками объектов корпорации «Укрбуд». Причем ситуация с крупнейшим застройщиком может негативно отразиться на всем рынке недвижимости.
Большинство банков все еще опасается ипотеки, и преимущественно новые кредиты выдают два десятка из семидесяти работающих в стране банков, рассказывает УНИАН со ссылкой на данные НБУ. В то же время, опрос этих банков говорит о позитивных ожиданиях. Так, респонденты прогнозируют некоторое оживление ипотечного кредитования в ближайшие три года и при благоприятных условиях готовы за год нарастить выдачу таких кредитов на 15%.
Среди главных препятствия для возобновления выдач ипотеки банкиры называют:
- мораторий на взыскание залога;
- низкую защиту прав кредиторов;
- правовую неурегулированность и непрозрачность первичного рынка;
- недобросовестную конкуренцию;
- жесткие требования регулятора.
Опрошенные регулятором финансисты констатируют: ипотечные кредиты чаще берут обеспеченные люди, способные подтвердить совокупный доход домохозяйства в 50-100 тыс. грн. Как правило, кредиторы выдают ипотеку из расчета, чтобы расходы на ее обслуживание не «съедали» более трети суммарных доходов семьи. А в НБУ в числе главных препятствий развития ипотечного кредитования называют высокую стоимость заемных средств.
О желаниях банкиров
Банкиры полагают, что существенный рост ипотечного кредитования возможен лишь при выполнении ряда условий. По словам первого замглавы правления «Глобуса» Елены Дмитриевой, отмеченный наградами Конфедерации застройщиков Украины банк на протяжении последних трех лет активно выдает кредиты, в т.ч. ипотечные, и показал за это время двукратный рост кредитного портфеля.
«Мы могли бы вырасти больше, если бы не требования Национального банка. Качество нашего кредитного портфеля очень высокое – по ипотеке вообще нет просрочки. Но НБУ требует 16% адекватности капитала по результатам стресс-тестирования. То есть, шесть процентов на сегодняшний день, которые мы могли бы направить в кредиты, вынуждены вкладывать в облигации внутреннего госзайма», — поясняет Дмитриева.
Представитель «Глобуса» считает, что повысить вдвое рост кредитования можно было бы за счет ослабления регуляторных требований. Для этого следует снизить норматив адекватности регулятивного капитала с 20 до 10%, а также пересмотреть завышенные требования НБУ по нормативам ликвидности. Но снижение ставок до 10% до конца текущего года видится нереальным даже в случае снижения учетной ставки Нацбанка до запланированного показателя — 7%.
«Чтобы ставка по ипотеке была 10%, стоимость ресурсов должна быть 6% максимум. У нас сейчас стоимость депозитного портфеля физических лиц — 16,7%. Через два-три месяца, если мы будем снижать ставку каждые две недели на процент, мы выйдем на стоимость ресурсов 15,7%», — полагает банкир.
Снижение депозитных ставок затрагивает новые договора, а по ранее оформленным банк начисляет и платит вкладчикам проценты по ранее действовавшим ставкам до завершения срока договора (3 месяца, полгода, год). Также для снижения ставок необходимы позитивные ожидания и пересмотр ценовой политики кабмина по долговым операциям.
«Ставки будут снижаться при длительном периоде экономической стабильности и отсутствии колебаний валютного курса. Снижение ставки по ипотеке до 10% и ниже возможно не ранее, чем через два года. Также важна стоимость размещения правительством ОВГЗ: если ставка доходности по ним будет на уровне 5% годовых, банки будут заинтересованы развивать кредитование под 10%, а не покупать безрисковые государственные бумаги», — говорит Дмитриева.
В то же время она не исключает ускорения снижения ипотечных ставок с помощью целевых программ государства. Так, в 2012-2014 годах в Киеве и регионах успешно действовала госпрограмма компенсации ставок по ипотечным кредитам. Заемщики получали субсидии через Молодежный фонд, напоминает банкир.
Нацбанк также ожидает снижения ставок до 10% и ниже в перспективе 2-4 лет.
«Украина сейчас переживает изменения, которые в развитых европейских странах уже позади. При стабильно низкой инфляции в ближайшие два-четыре года можно ожидать снижения ставок по депозитам, наверное, до 6-7%, а по кредитам — до однозначного уровня», — поясняет заместитель главы Нацбанка Дмитрий Сологуб.
Основными компонентами кредитной ставки Сологуб называет стоимость ресурсов, которая формируется из ставки по депозитам и юридических рисков банков. Но пока оба компонента остаются на довольно высоком уровне в Украине.
Пример Польши
За два десятилетия Польша превратилась из бедной страны социалистического лагеря в развитое европейское государство. Украине нередко ставят ее в пример: условиям ипотечного кредитования западного соседа тоже можно позавидовать.
В конце 2019-го средняя по Польше ипотечная ставка составляла 3,7% годовых, но реальная ставка с учетом дополнительных платежей была несколько выше – 4,36%, рассказал руководитель портала польской недвижимости для украинцев Владимир Велигорский. Выходит, даже с учетом дополнительных издержек ставка впятеро ниже украинской.
В прошлом году сумма жилищного кредита в Польше составляла в среднем 288 тыс. злотых (порядка 68 тыс. евро). В гривневом эквиваленте данная сумма достигает почти двух миллионов. Для банков Украины такая сумма – не средний, а максимально доступный размер ипотеки.
По словам Велигорского, для получения такого объема финансирования сроком на 25 лет ежемесячный доход потенциального заемщика должен «чистыми» составлять не менее 3,750 тысяч злотых (880 евро), а месячный платеж в среднем составит до полутора тысяч злотых (350 евро). Учитывая, что средняя зарплата «на руки» в Польше в декабре составила порядка четырех тысяч злотых, или 936 евро, такой кредит является вполне подъемным для среднестатистического поляка, уверен собеседник УНИАН.
Полякам весьма повезло с жилищным кредитованием, что обеспечивают все те же два компонента стоимости заемных средств: они здесь на порядок ниже. В Польше не более 2% просроченных кредитов, учетная ставка – 1,5%. Зато перед банком заемщик отвечает не только залоговой квартирой, но и остальным движимым и недвижимым имуществом.
Для сравнения: в Украине на «просрочки» приходится 30%, учетная ставка НБУ – 11% годовых. Поэтому украинцам не один год придется ожидать подобных условий по ипотеке в своей стране. Иным вариантом видится сбор налогов на очередной правительственный фонд. Это даст возможность кабмину триумфально отчитаться о запуске программы доступных кредитов. Но за красивыми презентациями будут скрыты оставшиеся нерешенными проблемы.
- Ваш комментарий будет первым...