Рефинансирование ипотеки, взятой с использованием материнского капитала, обернулась для многих заемщиков головной болью. Обычно до момента передачи залогового имущества новый банк устанавливает повышенную ставку. В то же время обременение имущества, доля которого принадлежит несовершеннолетнему члену семьи, возможно лишь с согласия органов опеки. Последние зачастую не разрешают этого делать. Как следствие, вместо экономии ипотечники переплачивают за кредиты.
Снижение регулятором ключевой ставки ведет к уменьшению процентов по всем банковским продуктам. Следовательно, у заемщиков появилась возможность рефинансировать ипотеченые кредиты по более выгодным условиям. Но на практике сделать это не так просто, рассказывает "Коммерсант".
Замкнутый круг
Ассоциация российских банков обратилась с письмом к столичному мэру Сергею Собянину с просьбой о содействии в разрешении проблемы с перекредитованием ипотек, взятых с использованием материнского капитала. При выдаче кредита приобретенное жилье всегда выступает залогом. Но если обслуживание долга происходит в т.ч. за счет средств маткапитала, то заемщик обязан после расчета по кредиту наделить долями в квартире всех членов семьи. Лишь после этого возможно оформление ипотеки по новому кредиту. Но для оформления жилья в повторный залог семьям с детьми можно лишь с одобрения органов опеки.
"На практике отдельные органы опеки и попечительства указанного разрешения не дают, так как формально ипотека ухудшает имущественное положение несовершеннолетних,— говорится в письме АРБ.— Взаимосвязанность первоначального и второго кредитных договоров, а также улучшение положения заемщика по новому кредитному договору органами опеки и попечительства не учитываются".
Выдавший новый кредит банк при отсутствии залогового имущества для снижения риска вынужденно повышает процентную ставку. В итоге ставка по рефинансированию нередко превышает ту, которая существовала в первоначальном варианте.
По этой причине ассоциация просит московские власти выработать единые критерии, которыми следует руководствоваться органам опеки при обращении заемщиков за получением разрешения на заключение ипотечного договора для рефинансирования кредита с использованием маткапитала.
Мнения банкиров
Глава Абсолют-банка Татьяна Ушкова подтверждает наличие проблемы. Из-за этого кредитной организации приходится запрашивать "письменное подтверждение заемщика об использовании или неиспользовании средств материнского капитала при погашении по первоначальному кредитному договору".
Если при кредитовании имело место использование материнского капитала, банк просит клиента предоставить разрешение органа опеки на передачу недвижимости в залог.
"В отсутствие такого согласия сделка может быть признана недействительной как не соответствующая требованиям закона", - поясняет Ушкова.
По словам заместителя руководителя Фора-банка Дмитрия Орлова, их сотрудники всегда предупреждают использовавших маткапитал заемщиков о рисках, которые связаны с отказом органов опеки на передачу жилья в залог, что делает невозможным снижение ставки.
"Часть заемщиков не готова брать на себя такие риски и вынуждена отказаться от рефинансирования", - констатирует Орлов.
Представители Сбербанка и ВТБ отказались комментировать данную проблему. Тем не менее неофициально некоторые из финансистов признаются: не все банки требуют подтверждения использования маткапитала и разрешение органов опеки на передачу ипотечного жилья в залог.
"На практике Пенсионный фонд не успевает отслеживать исполнение всех обязательств, принятых на себя владельцами сертификата на материнский капитал, таким образом, становится возможно получение вторичного кредита без оформления долей права собственности на детей", - поясняет Нурида Ибрагимова, возглавляющая департамент контроля качества НЮС "Амулекс".
Она добавляет, что подобное поведение владельцев материнского капитала может стать поводом для оспаривания второй залоговой сделки.
Советы юристов
Партнер юридического бюро "Замоскворечье" Дмитрий Шевченко видит решение проблемы в законодательных изменениях или четко определенных критериях, наличие которых гарантирует получение разрешения на залог квартиры от органов опеки.
Центральные органы опеки Москвы могут обозначить, что при досрочном погашении ипотечного кредита с использованием средств маткапитала для его дальнейшего рефинансирования по более низкой ставке – это следует признавать улучшением имущественного положения малолетних. Следовательно, органам опеки необходимо давать согласие на подобные сделки.
С коллегой согласен и Игорь Дубков из МКА "Ионцев, Ляховский и партнеры":
"В действующем законодательстве можно предусмотреть, что в случае, если предполагается рефинансирование такой ипотеки, возможно оформление последующего залога".
В столичной администрации "Ъ" сообщили, что письмо АРБ в настоящее время рассматривает аппарат мэра.
Это не единственная трудность с недвижимостью, приобретенной при использовании мат.капитала. Доли надо выделять каждому последующему ребенку, если он появится. При наличии детских долей любые операции - с разрешения опеки (и без ухудшения условий), а также с нотариальным заверением.
Но куда еще людям реально использовать маткапитал?
В нашем городе, впрочем, на него не купить и 10 кв.метров жилья.
Когда материнский капитал не был проблемой? Сейчас это бесконечная бюрократическая волокита, а на каждом этапе средств становится всё меньше.